전월세 안심신탁 첫 임대인 모집, 세전 연 4.35% 월세 지급·HUG 보증금 보관 구조와 신청 방법 총정리
월세를 받는 집주인은 "혹시 연체되면 어쩌지", 전세를 구하는 세입자는 "보증금 못 돌려받으면 어쩌지" 하는 걱정을 한 번쯤 해봤을 거예요.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 11월 4일 이런 걱정을 함께 줄이겠다며 '전월세 안심신탁' 사업의 첫 임대인 모집을 시작했습니다.
이 글에서는 정책브리핑에 실린 발표 내용을 바탕으로 구조, 참여 조건, 신청 방법을 차근차근 정리했어요. (출처: 정책브리핑, 국토교통부 2026.11.4 보도자료)
전월세 안심신탁이란? 구조 한눈에 보기
임대인·HUG·임차인 3자 계약
이 사업은 임대인, HUG, 임차인 세 주체가 함께 계약을 맺는 방식입니다.
월세로 나온 집을 전세처럼 임차인에게 공급하는 것이 핵심이라고 발표됐어요.
보증금 상당액은 HUG가 보관
임차인은 보증금 상당액(예치금)을 집주인이 아니라 HUG에 예치합니다.
HUG는 이 예치금을 운용해서 임대인에게 약정 수익률에 해당하는 금액을 매달 월세 형태로 지급하고, 계약이 끝나면 HUG가 임차인에게 예치금을 직접 돌려줍니다.
그래서 임차인은 예치금 미반환 같은 전세사기 걱정을 덜 수 있다는 것이 국토부 설명이에요.
주택임대차보호법은 그대로 적용
형태는 '보증금 없는 월세' 계약이지만, 일반 임대차계약처럼 주택임대차보호법이 적용됩니다.
계약갱신청구권, 임대료 증액 제한(5%), 대항력이 동일하게 적용돼 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 했다고 해요.
참여 조건과 임대인 혜택
대상 주택 요건
임대인·임차인 모두 소득이나 자산 같은 신청 자격 제한은 없습니다.
다만 대상 주택은 주택 유형 제한은 없지만 주택가격이 20억 원 이하여야 하고, 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 해요.
임차인이 예치하는 금액은 적정 전세 시세 이내로만 허용되고, 전세형 외에 보증부 월세형도 가입할 수 있습니다.
임대인이 받는 수익과 세금 혜택
이번 공고의 약정 수익률은 세전 연 4.35%이고, 임대인은 계약 기간 동안 매달 HUG로부터 월세처럼 받게 됩니다.
이 월 수익에는 소득세·법인세 50% 감면과 감면세액에 대한 농어촌특별세(20%) 비과세 혜택을 지원한다고 해요.
다만 이 세금 혜택은 조세특례제한법 등 법 개정이 필요해서, 2027년 발생 소득이 신고되는 2028년 5월 전까지 개정을 마칠 계획이라고 밝혔습니다.
공실·보증 부담 덜기
기존 안심신탁 계약이 끝난 뒤 공실이 생기면, 사업에 계속 참여한다는 조건으로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급합니다.
또 전세보증금반환보증과 임대보증금보증에 가입할 필요가 없어서 보증료 부담도 줄일 수 있어요.
다만 임대인과 임차인이 합의해서 중도 해지한 경우에는 공실 보조를 받을 수 없습니다.
신청 방법과 입주 일정, 준비 체크리스트
임대인 신청 방법
임대인은 11월 4일부터 상시로 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)과 전국 HUG 지사에서 참여를 신청할 수 있습니다.
임차인 모집 여부와 상관없이 신청이 가능하고, 모집공고문도 HUG 안심전세포털에서 확인할 수 있어요.
계약부터 입주까지
신청을 접수하면 대상주택 요건 검증, 3자 계약 체결, 예치금 납부 순서로 진행되고 내년 1월부터 순차적으로 입주할 수 있습니다.
계약은 전용 임대차계약서로 체결하고, HUG로부터 업무를 위탁받은 법무법인 입회 아래 공인중개사 중개를 통해 이뤄집니다. (임대인이 법인임대사업자나 LH 등 공공주택사업자인 경우는 예외)
임차인은 계약금으로 예치금의 10%를 내고, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입합니다.
신청 전 체크리스트
- 내 집 가격이 20억 원 이하인지 확인하기
- 선순위 부채(대출 등)가 집값의 80% 이하인지 확인하기
- 현재 세입자가 있다면 기존 임대차 종료 및 보증금 반환이 끝난 뒤 참여 가능하다는 점 기억하기
- HUG 안심전세포털에서 모집공고문 읽어보기
궁금한 점은 국토부 주택기금과(044-201-3347), HUG 안심신탁기획실(051-998-6821)에 문의할 수 있어요.
정리하면
전월세 안심신탁은 임차인 보증금을 HUG가 맡아 관리하고, 임대인에게는 매달 약정 수익을 월세처럼 지급하는 새로운 계약 형태입니다.
임대인은 4일부터 상시 신청할 수 있으며, 입주는 내년 1월부터 순차적으로 이뤄집니다. 세금 감면 등 일부 혜택은 법 개정이 필요하니 최종 내용은 HUG 모집공고문에서 꼭 확인하세요.